Comment apporter un apport personnel à votre prêt immo ?

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Qu’est ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est l’un des éléments essentiels dans le cadre du dossier de financement d’un crédit immobilier. Avec le niveau de vos revenus, le calcul du taux d’endettement et le reste à vivre, il vous permet de mieux définir la qualité de votre dossier pour mieux négocier avec votre banque. Comment construire un apport personnel ? Est-ce possible sans prêt ? Quelles sont les règles bancaires ? On vous dit tout.

L’apport personnel est la somme d’argent que le futur acquéreur souhaite investir dans son projet immobilier en complément d’un financement par crédit. Son montant est exprimé en pourcentage du montant total du projet. En général, les banques estiment que l’apport personnel atteint 10% du coût total de la transaction.

Les avantages d’avoir un apport personnel

Exemple : Vous négociez un achat immobilier de 180 000 $. Pour un apport personnel de 10%, il vous faudra récolter au moins 18 000€ !

Inutile de dire que plus l’apport personnel est élevé, plus la banque sera sûre. Le candidat prouve aux conseillers bancaires qu’il est capable d’épargner et donc de rembourser. Avec ce dossier, l’établissement prêteur pourra proposer un crédit immobilier rapidement et au meilleur taux.

Bien sûr : l’idéal est d’apporter un apport personnel pour couvrir tous les frais supplémentaires, tels que les frais de notaire, les frais d’agence, ainsi que les frais de garantie, de dépôt et de courtage.

L’usage et l’intérêt de l’apport personnel

L’apport personnel peut donc être un élément clé pour obtenir un crédit dans de bonnes conditions.

La contribution personnelle est donc la suivante :

Les différentes sources pour son apport personnel

Dans ces conditions, le candidat sera en position de force pour négocier avec sa banque : il pourra baisser le taux du prêt, réduire voire supprimer les frais de dossier, indemnité de remboursement anticipée…etc.

L’épargne bancaire 

Enfin, l’apport personnel peut se constituer de différentes manières. Voyons comment le combiner au mieux le jour où vous devez demander un prêt hypothécaire.

Un apport personnel peut se constituer à partir de votre épargne au fil du temps, notamment sur des comptes d’épargne tels que :

Des retombées financières complémentaires

Bien sûr : dans la stratégie d’obtention d’un crédit immobilier, mieux vaut avoir le capital épargné garanti. Méfiez-vous des placements en actions ou en UC, issus d’un plan d’épargne en actions (PEA) ou d’un contrat d’assurance-vie, si vous comptez réaliser votre projet à court terme.

Deuxièmement, votre contribution personnelle peut être complétée par des avantages financiers supplémentaires, tels que :

Des prêts comme apport personnel ! 

Si vous êtes salarié, réfléchissez si vous avez également un Plan d’Épargne d’Entreprise (PEE) : L’achat de votre résidence principale pourrait être un cas de licenciement anticipé !

Dans la constitution de votre plan de financement, rien ne doit être négligé.

Est-ce possible d’emprunter sans apport personnel ?

En effet, certaines banques de prêts assimilent l’apport personnel et peuvent donc enrichir le chat dédié à l’apport personnel. Il serait donc très dommageable de ne pas les demander. Ainsi, nous pouvons citer :

Oui, il est possible d’emprunter sans apport personnel. Heureusement, tout le monde ne peut pas lever des fonds importants avant d’investir dans un projet immobilier. Beaucoup de Français pensent aussi qu’ils n’ont pas assez de ressources pour y parvenir.

Même ceux qui ont des économies n’auront pas à investir toutes leurs économies dans l’achat d’une maison. L’acquisition d’un bien engendre souvent des coûts imprévus et des dépenses supplémentaires. Pour ces raisons, il est toujours conseillé de conserver suffisamment d’épargne de précaution, afin de ne pas être dans le besoin.

Un prêt immobilier de 100 % et même 110 %

Si vous n’avez pas assez d’apports personnels, il est important de pouvoir disposer d’un dossier le plus sécurisé possible pour la banque, notamment avec :

Les jeunes actifs sont les premiers touchés par un faible apport personnel dans le cadre d’un projet immobilier. Or, les établissements bancaires ont l’avantage d’être particulièrement gourmands. Ils souhaitent élargir leur clientèle et n’hésitent pas à proposer des solutions de financement sans apport.

Le ratio prêt/valeur ou le Loan To Value (LTV)

Un prêt à 100% couvre la totalité de l’achat du bien. Un prêteur peut également faire un prêt supérieur à 110% pour tenir compte de frais supplémentaires tels que les frais de notaire, les droits de mutation, les frais d’agence, etc.

Le « Loan to Value » (LTV) est un critère important pour que les banques accordent des crédits immobiliers et permet d’évaluer le risque de défaut. La LTV rapporte donc le montant du prêt au montant de l’actif financé.

Plus le LTV est bas, plus le financement est sûr, même si l’actif est contraint de vendre sur le marché. Dans le même esprit, si les prix de l’immobilier augmentent, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. En revanche, si les prix de l’immobilier baissent et que le client ne peut respecter ses délais, la banque peut prendre un gros risque.

Exemple avec un apport de 27 700 euros

Exemple avec un apport de 5 000 euros

Achat : 200 000 €.

La banque ne finance ici que la valeur de l’actif.

La banque finance plus que la valeur du bien.

C’est un risque supplémentaire pour la banque.

Frais de notaire : 15 700 €

Frais d’agence : 10 000 €

Autres : 2 000 €

Montant : 227 700 €

Position du HCSF sur le LTV

Pour éviter que les emprunteurs ne deviennent à terme surendettés, la Banque de France et le HCSF envisagent d’imposer un ratio prêt/valeur ou limite LTV. En d’autres termes : le régulateur veut instaurer un apport personnel obligatoire, qui ira à l’encontre du prêt hypothécaire accordé sans apport personnel.

Synthèse Pricebank sur l’apport personnel dans un financement

Depuis le 1er janvier 2022 et suite aux recommandations et obligations établies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques appliquent déjà un taux d’endettement de 35% assurances comprises. Pourtant, les familles sont déjà parfois tentées de dépasser ce seuil de 35% dans un contexte où les salaires progressent moins vite que les prix de l’immobilier. En favorisant un apport personnel auprès des futurs acquéreurs, nous cherchons principalement à réduire les risques de la crise immobilière. Cependant, si des règles d’acompte minimum ou de LTV devaient apparaître, le secteur de l’immobilier perdrait une grande partie de sa clientèle !

Avec ou sans apport, et avec toutes les raisons précitées, le profil de chaque candidat est passé au crible par les consultants bancaires qui procèdent à la dissection :

Sans apport personnel, les négociations s’annoncent plus délicates et des taux d’intérêts seront proposés plus élevés que la moyenne. N’abandonnez pas et obtenez de l’aide pour votre demande de financement. Vous pouvez également faire des études hypothécaires en ligne sur notre site Internet.

Nous espérons avoir répondu à vos questions. Veuillez noter que nous restons à votre disposition pour de plus amples informations.

Quel apport pour acheter en 2022 ?

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Crédit immobilier : niveau record d’apport personnel au premier semestre 2022. Actuellement, plus de 55 000 € d’apport personnel sont nécessaires pour obtenir un crédit immobilier, soit 21% du prix du bien. À une époque où les taux d’intérêt atteignent des niveaux record et où les prix des maisons augmentent régulièrement.

Comment acheter en 2022 sans apport ?

Quel apport pour emprunter 200 000 euros ? En général, les établissements de crédit exigent que vous puissiez couvrir au moins 10 % du capital emprunté. Ainsi, pour un crédit immobilier de 200 000 euros, l’apport doit être d’au moins 20 000 €.

Demander des prêts bonifiés. Il existe plusieurs types de prêts disponibles pour limiter la part de l’apport financier de la banque privée dans votre projet d’achat. PTZ : Vous êtes éligible au prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant ou si vous n’êtes pas propriétaire de logement depuis deux ans.