Écrit par Stéphanie Lacaze – s.lacaze@sudouest.fr Publié le 27 mai 2022 à 16h59 Mis à jour le 28 mai 2022 à 9h13.
Les taux d’intérêt augmentent régulièrement depuis plusieurs semaines. Ils sont toujours très attractifs, mais cette augmentation a tout de même des conséquences. Certains clients sont déjà pénalisés
La hausse des taux d’intérêt et la flambée des prix des matériaux ont anéanti le rêve immobilier de François Izquerd. Rêves modestes. Ce fonctionnaire de la mairie de Bordeaux, célibataire d’une quarantaine d’années, avait l’intention de faire construire une maison sur un petit terrain à Villenave-d’Ornon (33). En décembre dernier, il a obtenu une offre du constructeur pour 105 000 euros et trouvé un terrain à bâtir pour 190 000 euros. Son budget maximum est de 320 000 €, frais de notaire compris. C’est un peu serré, mais Nicolas Villar, co-fondateur de Courtiers…
La hausse des taux d’intérêt et la flambée des prix des matériaux ont anéanti le rêve immobilier de François Izquerd. Rêves modestes. Ce fonctionnaire de la mairie de Bordeaux, célibataire d’une quarantaine d’années, avait l’intention de faire construire une maison sur un petit terrain à Villenave-d’Ornon (33). En décembre dernier, il a obtenu une offre du constructeur pour 105 000 euros et trouvé un terrain à bâtir pour 190 000 euros. Son budget maximum est de 320 000 €, frais de notaire compris. C’est un peu juste, mais Nicolas Villar, co-fondateur des Courtiers bordelais, pense que c’est du financement.
« Malheureusement, j’ai attendu quelques semaines une offre de vente du terrain, qui a été cosignée par le vendeur, et le vendeur a démissionné », a déclaré François Izquerdo. Pas tout à fait désespéré, il s’efforça de trouver un autre terrain, et finit par le trouver au même prix fin avril. Mais là, sévère : « Quand j’ai voulu relancer mon plan de financement, le taux de crédit est passé de 1,21 % à 1,65 % en vingt-cinq ans. Et le coût de la construction a augmenté de 15 %. « C’est simplement venu à notre connaissance à ce moment-là. Il a besoin de revoir son projet à la baisse et de penser à s’éloigner un peu de Bordeaux et de son métier. Désolé pour votre client, le courtier Nicolas Villar ne voit qu’une extrême volatilité des taux d’intérêt. « Les clients sont un peu perdus. Les propositions des banques ne sont valables que huit à quinze jours. Il faut aller très vite. »
Phénomènes annexes
Cependant, le cas de François Izquerd reste isolé, et cette remontée des taux d’intérêt n’est pas encore galopante, mais régulière et continue. Et selon tous les experts, cela va continuer. A cela s’ajoutent un certain nombre de phénomènes annexes qui compliquent la situation : le taux d’endettement le plus élevé, le niveau d’usure et le coût des assurances.
Les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois et qui souvent ne disposent pas de gros capitaux, sont d’abord confrontés à une nouvelle règle adoptée en 2020 par le Haut Conseil de stabilité financière. Il a recommandé aux banques de revoir le ratio d’endettement maximal pour l’approbation des prêts. Désormais, il ne devrait pas dépasser 35 %, assurance comprise. Auparavant, il ne pouvait pas dépasser 33 % des revenus sans assurance-crédit.
« Cette nouvelle règle réduit la capacité d’emprunt, assure Olivier Lendrevie, président du réseau Cafpi. Le taux d’intérêt, qui a augmenté de 0,5 point en vingt ans, représente une augmentation de 5 % du montant des mensualités. En d’autres termes, un ménage qui a déjà atteint 35 % de dettes doit emprunter 5 % de moins. Ceux qui ont des économies peuvent les compenser par un apport personnel plus important. Mais les plus modestes n’ont pas cette option. « Les intermédiaires voient désormais que l’apport personnel est de 20 % lors de la souscription d’un prêt, alors qu’il n’était que de 16 % il y a quelques mois. Mais dans les villes où les prix de l’immobilier augmentent rapidement, c’est beaucoup d’économies pour se détendre.
Toujours le moment d’acheter
Il faut aussi tenir compte du niveau d’usure, qui est un « calcul très complexe » fait par la Banque de France et qui est le taux d’intérêt le plus élevé qu’il ne faut pas dépasser dans le dossier pour tous les prêts compris, c’est à dire le taux de crédit , assurance de chaque emprunteur, garantie , frais de dossier et frais éventuels d’intermédiaires.
« Le problème, c’est que le taux d’usure est calculé sur la base des taux d’intérêt des crédits il y a trois mois, lorsqu’ils atteignaient 1% et de la poussière », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Aujourd’hui, alors que le taux d’intérêt exorbitant est très bas à 2,40% et que les taux d’intérêt augmentent en même temps, la fenêtre d’opportunité pour les emprunteurs d’obtenir un crédit se rétrécit. Cet écart risque de durer jusqu’en octobre, précise Olivier Lendrevie de Cafpi. « Une fois que l’assurance emprunteur entre dans le taux de décrochage, les effets du verrouillage sont très clairs. Ceux qui ont les frais d’assurance les plus élevés de plus de 45 ans ou ceux qui ont des problèmes de santé auront du mal à financer leur prêt. Au moins jusqu’à fin septembre. »
Mais les courtiers l’assurent : « Il est encore temps d’acheter. Les prix sont encore très bas, profitez-en. » Mais attention, nuance Olivier Lendrevie, à ne pas acheter trop cher. Il y a eu de gros surplus de prix en 2021. Aujourd’hui, on assiste à des corrections à la baisse. Les vendeurs doivent en tenir compte. . «
