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Investissement locatif rentable à 1h de Paris : Entretien avec le fondateur de Vesta

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Présentation des fondateurs de Vesta

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Pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs : qui vous êtes et comment vous vous êtes rencontrés ?

Philippe et Nicolas se sont rencontrés dans un grand fonds d’investissement parisien. Nous avons tous les deux des origines très similaires : nous venons tous les deux de province (Lorient pour moi, Nice pour moi), avons étudié à l’Ecole de commerce et à Sciences Po, puis avons débuté une carrière dans la banque d’investissement, à Londres et à Paris, où nous avons conseillé de grands comptes internationaux groupes sur leurs fusions et acquisitions.

Dès le premier salaire, nous avons tous les deux commencé à investir massivement dans l’immobilier et à tester diverses stratégies (studios, locaux commerciaux, immeubles, appartements). Premièrement, nous avons ciblé des investissements dans notre ville natale. Nous nous sommes ensuite diversifiés en achetant dans le reste de la France. Nous investissons tous nos investissements dans la gestion locative. L’objectif est de minimiser la gestion immobilière après l’acquisition. Cela a bien sûr des coûts, mais nous en tenons compte dans nos modèles financiers.

Jusqu’à présent, tous nos investissements s’autofinancent et rapportent des bénéfices mensuels (après prise en compte de la gestion locative, des taxes, des frais divers, des commissions pour travaux, etc.).

Note de Guillaume

Il est conseillé d’investir le plus tôt possible, même avec de petits montants. Les marchés des actions et de l’immobilier sont structurellement solides à long terme et la probabilité d’obtenir des résultats est très élevée en investissant sur le long terme.

Quelle est la plus grande réussite et la plus grande erreur que vous ayez faite dans votre parcours d’investisseur immobilier ?

Acheter un appartement ou un immeuble semble assez simple à première vue, mais c’est en réalité très technique. Nous avons commencé dans le secteur immobilier avec peu de connaissances techniques et sans entreprise. Nous avons donc fait beaucoup d’erreurs de débutant ! C’est pourquoi nous sommes convaincus que nos clients de A à Z doivent être accompagnés par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Par exemple, lors de notre premier financement, nous n’avions pas pensé à négocier un report bancaire ou à intégrer une poche à meuble dans une enveloppe d’entreprise. C’est en faisant des erreurs que nous apprenons, et notre accompagnement est conçu pour éviter que nos clients ne commettent les mêmes erreurs.

Heureusement, nous avons aussi eu beaucoup de succès. Tous nos biens s’autofinancent et génèrent des profits positifs, certains atteignent même 17% de rentabilité brute.

En dehors de l’immobilier, dans quoi investissez-vous à titre personnel ?

L’investissement est notre métier ! Nous venons tous les deux du capital-investissement. Nous avons un patrimoine diversifié. Nous avons optimisé notre capacité d’endettement en investissant dans des immeubles locatifs à haut rendement. Nous investissons nos fonds dans l’assurance-vie (principalement sous forme d’ETF), le PEA, les actions américaines (GAFA) et les crypto-monnaies (principalement DeFi).

Note de Guillaume

Je remarque que de nombreux épargnants ne jurent que par l’immobilier ou la bourse. Le problème est qu’ils ont tendance à surexposer leurs actifs dans une classe d’actifs au détriment des autres, ce qui augmente le risque global. Philippe et Nicolas ont compris l’importance de bien investir leur argent grâce à la diversification patrimoniale. Les crypto-monnaies sont intéressantes, mais compte tenu de leur forte volatilité, nous vous déconseillons d’investir plus de 10% de votre actif total.

Trouver des biens immobiliers rentables avec Vesta

Philippe et Nicolas ont fondé Vesta, une société qui accompagne les investisseurs en leur trouvant des biens rentables et prêts à louer. C’est donc un « chercheur immobilier » qui s’occupe du projet de bout en bout : recherche d’un bien immobilier, négociation du prix, en cas de contact avec des artisans, etc.

Philippe et Nicolas, pourquoi avoir créé Vesta ?

De nombreuses personnes sont intéressées à investir dans l’immobilier à louer, mais peu ont le courage d’agir. Elle fait très souvent peur : erreur dans le choix d’un bien, vacances locatives qu’il faudra financer par ses propres revenus, travaux onéreux imprévus, etc. conseils.

Passionnés d’immobilier, Nicolas et moi avons testé différents acteurs du marché de l’investissement clé en main. Nous sommes partis d’un constat : l’offre actuellement proposée sur le marché dans ce domaine est peu technique et plutôt décevante. Plus que des experts en placement, nous avons vu surtout des courtiers ou des vendeurs immobiliers qui n’ont pas plongé dans l’analyse des opportunités et des menaces, n’ont souvent même pas maîtrisé les bases de la comptabilité et de la fiscalité.

De plus, après une analyse préliminaire, nous avons constaté que les hauts-commissariats n’étaient pas nécessairement justifiés et souvent peu transparents. Puis, en creusant un peu plus, nous avons remarqué que certains investisseurs ont été déçus après avoir découvert des coûts cachés sous la forme de commissions importantes pour les travaux et le mobilier, ainsi que des retards imprévus et des dépassements de budget.

Enfin, les transactions ont souvent été acquises avec des rendements inférieurs aux attentes, les inconvénients ont été ignorés et les prix d’achat étaient parfois trop élevés par rapport au prix du marché. Nous avons donc eu l’idée de proposer nos conseils et un accompagnement personnalisé aux néophytes qui hésitent à se lancer !

Note de Guillaume

Les investissements locatifs ne doivent pas être pris à la légère, surtout compte tenu des montants en jeu. Vous devez être correctement formé et informé (voir notre article : Comment investir dans un bien immobilier à louer), rechercher des biens, acheter, gérer les baux et travaux éventuels, etc. le propriétaire est un emploi à temps plein ! Si vous n’avez pas le temps ou l’envie de le faire, vous pouvez déléguer bon nombre de ces tâches chronophages à une entreprise comme Vesta. Une autre alternative intéressante est d’investir dans la SCPI.

Quels sont les différences entre Vesta et ses concurrents ?

Forts de notre expérience et de nos compétences d’investisseurs professionnels en capital investissement, nous appliquons nos méthodes au monde de l’investissement locatif. Nous recherchons les meilleures offres du marché offrant une rentabilité élevée et durable, et ce au travers de Due Diligences très poussées, afin de ne proposer que des projets validés dans lesquels nous serions prêts à investir pour notre propre compte.

Nous analysons rigoureusement toutes les possibilités, assurant la rentabilité du projet sur le long terme grâce à l’analyse du site d’investissement et des menaces potentielles (qualité de la zone géographique, demande de loyer, projets urbains, qualité du quartier, futurs locataires, importance de l’achat le prix). Nous privilégions la qualité à la quantité : nous avons été formés dans ce sens et nous souhaitons continuer à maintenir ce niveau d’exigence. Nous sommes très pointilleux sur la qualité des biens que nous proposons et nous espérons nous démarquer de la concurrence en privilégiant la qualité de service et l’intérêt financier de nos clients au volume de transactions.

Nous proposons un suivi complet des dossiers : nous proposons un accompagnement structuré pour mener à bien chaque projet d’investissement le plus rapidement possible avec un minimum de temps pour le client.

Et concrètement ?

Acheter un immeuble à appartements semble assez simple à première vue, mais c’est en réalité très technique. Nous sommes donc convaincus que l’acquéreur doit être accompagné de A à Z par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Nous intervenons et ajoutons de la valeur à chaque étape :

Un exemple de projet réalisé par Vesta

Vos tarifs sont très attractifs : 4,5% net vendeur et avant travaux. A titre de comparaison, les tarifs pour ce type de prestation tournent plutôt autour de 8% après travaux. Comment arrivez-vous à être deux fois moins chers que la concurrence ? Est-ce rentable pour vous, compte tenu de l’énorme charge de travail que cela représente ?

Nous commençons avec un prix net agressif de 4,5% du vendeur avec l’intention de gagner rapidement des parts de marché.

Nous acceptons de petites marges pour commencer le temps de se faire connaître. C’est en effet une charge de travail énorme et nous souhaitons maintenir la qualité de service qui est notre priorité. Ce taux est donc préférentiel et nous entendons l’augmenter face à une augmentation du volume des transactions afin de recruter les meilleurs profils et ainsi maintenir notre niveau d’exigence.

Ces coûts sont basés sur le succès et sont empruntés et déductibles des impôts. De plus, nous ne prenons en charge aucun autre frais pour les travaux et leur poursuite, l’équipement, etc. Nous ne facturons pas non plus l’ordre de recherche et nous ne demandons aucune exclusivité à nos clients.

Note de Guillaume

Ces prix sont tout simplement imbattables ! Par exemple, pour un investissement de 300 000 € cela signifie potentiellement +12 mille. € d’économies.

Pouvez-vous nous en dire plus sur les stratégies d’investissement que vous proposez ?

La principale stratégie d’investissement que nous proposons, et que nous privilégions, est l’acquisition d’immeubles de rapport dans des villes dynamiques et autour de Paris. Notre produit type sera, par exemple, un immeuble à appartements situé au centre d’Amiens, générant une marge brute de 8,5%. Après intérêts, dettes, honoraires, frais de gestion locative, garanties de loyers impayés et taxes payées, ce produit générera plus de 140 € de trésorerie par mois. La contribution pour ce type de produit sera normalement comprise entre 5 000 € et 10 000 €.

Votre loyer sera garanti par la mise en place d’une assurance loyers impayés (qui coûte actuellement environ 2% du loyer) et suivra l’inflation. Le retour sur investissement est donc significatif. Vous investissez 5 000 € ou 10 000 € et la banque finance le reste à un taux d’intérêt fixe (généralement entre 1,0 et 1,5 %) pendant 20 ou 25 ans. Après avoir remboursé votre prêt, vous êtes l’heureux propriétaire d’un immeuble résidentiel, générant 2 500-3 000 € par mois et évalué à 400-500 000 €. De plus, si nous parvenons à négocier un délai de grâce de 3 ans sur votre prêt, vous vous constituerez une petite fortune les 3 premières années (environ 30 000 €) qui pourra servir de coussin de sécurité ou d’apport à d’autres investissements.

Enfin, ces biens présentent souvent un fort potentiel d’optimisation fiscale, grâce notamment à des travaux de rénovation importants et à des régimes fiscaux très avantageux (LMNP et SCI à l’IS notamment, que nous privilégions). Le retour sur investissement sur la durée de l’investissement est donc de l’ordre de x20 à x50. Pour nous, le rapport risque/rendement est tout simplement imbattable. A titre de comparaison, si vous investissez les mêmes 5 000 € dans une cellule de crowdfunding ou SCPI, vous générerez 30 € ou 50 € par mois HT.

Note de Guillaume

Grâce à ces différents leviers (fiscalité, endettement, etc.), un investissement immobilier locatif bien placé est généralement bien plus rentable sur le long terme que le crowdfunding immobilier et la SCPI (rappelons que la SCPI peut être obtenue en prêt). Mais le risque est aussi plus élevé car il est plus difficile de diversifier son patrimoine immobilier.

A qui s’adresse ce type de stratégie ?

Nous répondrions : tout le monde. Plus précisément, une personne ayant une situation financière stable (CDI ou revenus réguliers et stables) et disposant d’un peu d’économies peut devenir complètement propriétaire de ce type de bien. Nous recommandons souvent à nos clients de démarrer des investissements locatifs à haut rendement avant d’acquérir leur résidence principale. En effet, l’acquisition de la résidence principale peut alors bloquer de futurs investissements locatifs (au contraire, elle peut améliorer la documentation financière de la résidence principale).

Grâce à notre accompagnement, aucune connaissance du monde de l’investissement ou de l’immobilier n’est requise, nous gérons le projet de bout en bout.

La vision de Philippe et Nicolas

Philippe et Nicolas sont devenus des experts de l’investissement immobilier, nous en profitons pour connaître leur vision de l’état du marché :

Depuis les années 2000, le prix de l’immobilier a augmenté beaucoup plus rapidement que le revenu des ménages comme le montre le graphique ci-dessous. Le marché immobilier n’a jamais été aussi haut. Après l’expansion, la récession ? 

Nous sommes convaincus qu’investir dans des immeubles de placement autofinancés qui génèrent des bénéfices mensuels est un investissement à très faible risque, totalement indépendant du cycle économique. Il est également considéré comme un excellent instrument de protection contre l’inflation : les loyers sont indexés sur l’inflation, tandis que les intérêts et les mensualités restent constants. Actuellement, les prix de l’immobilier sont élevés, mais on peut toujours trouver de bonnes affaires (non sans mal !) dans des quartiers dynamiques en région parisienne et aux loyers non maîtrisés. Alors oui! C’est toujours le bon moment pour nous d’investir dans ce type de propriété.

Un autre risque semble se dessiner : la hausse attendue des taux d’intérêts et l’incertitude lié au conflit Ukrainien. Est-ce le bon moment d’investir ou faut-il attendre ?

Si l’on prend l’exemple d’un investissement immobilier locatif type avec un rendement brut de 9%, avec un emprunt de 300.000 €, une hausse de 0,2% sur 25 ans signifie une baisse du résultat net d’environ 30 € par mois, de 543 € à 514 euros par mois. Pour nous, cela reste insignifiant et ne change rien à l’attractivité d’un projet autofinancé, d’autant plus que les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement.

Ensuite, il est important de considérer le contexte d’inflation et de raisonner en taux réel, c’est-à-dire de tenir compte du niveau d’inflation. Quand on emprunte en France pendant 25 ans à 1,2%, le taux réel est en réalité de -4,3%, donc la banque vous fait « gagner » sur l’emprunt. De plus, nous sommes convaincus qu’en temps de guerre ce n’est pas une mauvaise idée d’avoir des valeurs refuges comme l’or ou l’immobilier. Enfin, il faut rappeler que les taux restent historiquement très bas, pour rappel nos parents empruntaient aux alentours de 9%…

Dès janvier 2023 les normes DPE vont contraindre les propriétaires à isoler leurs biens pour continuer de les louer. Quelles seront les conséquences pour les investisseurs qui entrent sur le marché du locatif ? Cela ne va-t-il pas réduire le nombre de biens rentables ?

Nous considérons les normes DPE comme une opportunité, un moyen d’améliorer l’offre de logements existante, de chasser les propriétaires de taudis tout en réduisant significativement les dépenses énergétiques. Nous incluons systématiquement tous les travaux liés à la rénovation énergétique dans nos modèles financiers et les incluons dans les négociations avec les vendeurs.

Avez-vous des convictions personnelles à nous partager ?

Chez Vesta, nous croyons que l’immobilier est un outil indispensable pour créer de la richesse et assurer l’avenir. Dans un pays où l’inflation ronge plus que jamais l’épargne et où les retraites s’effondrent, nous pensons que chacun devrait, dans la mesure du possible, optimiser ses dettes et avoir des locations et des propriétés rentables.

Comment voyez-vous la suite ?

Aujourd’hui, après seulement quelques mois d’existence, plusieurs clients nous ont fait confiance. Nous avons mis en œuvre des projets dans 3 villes de voïvodie. Notre principal défi est de pouvoir proposer des investissements dans davantage de villes à fort potentiel de rendement locatif.

C’est pourquoi nous souhaitons recruter plusieurs associés. Grâce à cela, nous pourrons accélérer les approvisionnements et augmenter le volume de biens proposés, tout en maintenant la qualité de service prioritaire.

Conclusion

Nous tenons à remercier Philippe et Nicolas pour avoir pris le temps de répondre à nos questions et pour leur perspicacité d’investisseurs immobiliers avertis.

Le demandeur de bien est un partenaire précieux qui peut en toute sécurité et sans perdre trop de temps obtenir un investissement locatif de qualité. Leurs tarifs préférentiels de 4,5% avant travaux sont tout simplement imbattables, mais cela ne durera pas éternellement.

Vous pouvez les contacter via leur site internet : www.vesta-groupe.fr

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